發(fā)布時(shí)間：2019/3/26 17:34:59 信息來(lái)源：地鐵物業(yè)公司 李瑋 瀏覽次數(shù)：15163
與通常的基建項(xiàng)目相比，物業(yè)零星維修存在工期短、類(lèi)型雜、造價(jià)低、缺少圖紙、人工費(fèi)用占比大、數(shù)量多等特點(diǎn)。對(duì)于微利行業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司而言，把握好工程造價(jià)，將維修費(fèi)用控制在合理的范圍，顯得極其重要。對(duì)于物業(yè)零星工程造價(jià)控制，本人有以下一些經(jīng)驗(yàn)做法向大家分享：
一、由熟悉維修項(xiàng)目工藝、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)范的人員深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握基本情況后確定相應(yīng)維修工藝。物業(yè)公司通常不會(huì)配置專(zhuān)門(mén)的工程造價(jià)人員，也很少聘請(qǐng)外部咨詢(xún)機(jī)構(gòu)來(lái)做造價(jià)，而且必須委外維修的工程項(xiàng)目類(lèi)型多樣，既有防水補(bǔ)漏、給排水管路修復(fù)、暖通維修，還有憑資質(zhì)施工的項(xiàng)目，涉及的類(lèi)型非常廣泛，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)豐富的相關(guān)人員，難以編制出合理的施工流程和工藝。比如，關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境影響施工流程的編制，同樣是天面補(bǔ)漏，明秀小區(qū)的補(bǔ)漏流程與南湖公務(wù)員小區(qū)的有巨大差異。即使是同一小區(qū)，季節(jié)不同，施工工藝也有差別。只有深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握現(xiàn)場(chǎng)情況，才能有合適的方案、流程和工藝。合理的施工流程和工藝，是確定工程量的基礎(chǔ)。
二、所有費(fèi)用的發(fā)生必須建立在事實(shí)的基礎(chǔ)上，以實(shí)際需要確定工程量。零星維修大多缺少甚至沒(méi)有圖紙，經(jīng)常需要現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，尤其是緊急搶修項(xiàng)目。對(duì)于一些現(xiàn)場(chǎng)比較復(fù)雜，內(nèi)容較多的維修項(xiàng)目，在施工工程中應(yīng)做好記錄，并經(jīng)過(guò)雙方共同確認(rèn)，以免施工單位在結(jié)算時(shí)高估冒領(lǐng)，虛報(bào)工程量。在施工過(guò)程中，要避免增加不必要的工程量，尤其是一些可有可無(wú)的邊界部位，施工單位為了降低邊界接口施工質(zhì)量可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，有意擴(kuò)大面積或增加措施從而增加工程量，因此雙方現(xiàn)場(chǎng)人員的共同確認(rèn)是一個(gè)有效措施。
三、及時(shí)掌握工程造價(jià)信息，尤其是材料費(fèi)用。掌握材料信息對(duì)工程造價(jià)和工程質(zhì)量有著重要意義，以次充好、偷工減料的做法經(jīng)常被肆意謀取高額利潤(rùn)的單位在施工過(guò)程中采用，為維修工程質(zhì)量埋下嚴(yán)重的隱患。
四、要積極掌握新工藝、新材料、新設(shè)備信息，學(xué)習(xí)新技術(shù)。在當(dāng)今這個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備不斷涌現(xiàn)，"四新"在工程維修中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，使用"四新"有助于減少人工成本，提高生產(chǎn)效率，增強(qiáng)維修質(zhì)量。
五、對(duì)一些工藝相對(duì)固定、材料變化不大、人工單價(jià)穩(wěn)定的零星維修項(xiàng)目，可根據(jù)一直以來(lái)的合理單價(jià)，作為物業(yè)公司的定額，在相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)間內(nèi)執(zhí)行，從而減少雙方的爭(zhēng)議。我公司在明秀小區(qū)的天面補(bǔ)漏時(shí)，采取的做法近似于這種方式，收到較好的效果。
六、委外維修要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，可引發(fā)維修單位產(chǎn)生"沙丁魚(yú)效應(yīng)"，促使維修單位不斷提高維修水平、降低維修成本，從而降低物業(yè)公司的維修費(fèi)用。
控制零星維修造價(jià)的方法很多，只要我們認(rèn)真思考、研究就一定能找出新的方法，有效降低每次維修費(fèi)用。在年度預(yù)算一定的情況下，每次維修費(fèi)用的降低，就能完成比預(yù)計(jì)的維修總量還多的工程量，滿(mǎn)足業(yè)主原計(jì)劃外的部分維修工作，進(jìn)而提升業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的滿(mǎn)意度。
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